Cómo recuperar los gastos hipotecarios

Inicia una reclamación y recupera tus gastos gastos de formalización de hipoteca.

El cambio de doctrina del Tribunal Supremo según el cual el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) debe recaer en las entidades financieras y no en el cliente a la hora de constituir una hipoteca, abre la puerta a que los afectados, entre seis y ocho millones de hogares en España, según cálculos de la OCU y Asufin, puedan reclamar al bancopor todos los gastos hipotecarios pagados indebidamente.

Solo por AJD, los afectados podría reclamar entre los 1.000 y los 4.000 euros para una hipoteca tipo de 150.000 euros, y dependiendo del gravamen que cada comunidad autónoma aplica (que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo), según calcula la OCU.

El cambio de criterio del Supremo vuelve a poner en el debate público uno de los temas que más discrepancias ha generado entre los jueces. Si en marzo de este año, el Alto Tribunal se pronunció dictando que eran los clientes quienes tenían que hacerse cargo del AJD, este jueves, ha corregido su criterio y ha establecido que es el banco sobre quien debe recaer el pago del impuesto porque es el único interesado en la elevación a escritura pública e inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Algunos despachos de abogados vaticinan una nueva avalancha de reclamaciones a los bancos, si bien fuentes jurídicas apuntan que la sentencia cambia el criterio utilizado hasta ahora y avisan de que a quien habría que reclamar es a la Administración y no a la entidad, para lo que el periodo de prescripción sería de cuatro años. “La Administración no actuará de oficio y tendrán que ser los ciudadanos los que reclamen la devolución del AJD”, asegura un experto, que afirma que la gran cuestión será si la Agencia Tributaria se lo reclama o no a su vez a los bancos, que desde la sentencia de ayer se convierten en sujeto pasivo de tributo.

La Agencia Tributaria contempla efectivamente una opción denominada solicitud de devolución de ingresos indebidos, con un plazo de prescripción de cuatro años a contar desde el momento en el que se liquidó el impuesto. No obstante, existen todavía ciertas dudas respecto a si en el caso concreto del AJD, se podrá solicitar dicha devolución.

En efecto, la ley de la jurisdicción contencioso-administrativa señala que en el caso de tratarse “de sentencias firmes que anulen una disposición de carácter general”, como parece que ocurre con la anulación del artículo 68.2 del reglamento sobre dicho impuesto, estas solamente “tendrán efectos generales desde el día en que sea publicado el fallo”. Pero, aclara, “no afectarán por si mismas a la eficacia de las sentencias o actos administrativos firmes que lo hayan aplicado antes de que la anulación alcanzara efectos generales”, es decir, que cabría la posibilidad de no se dieran los supuestos de retroactividad. En ese mismo sentido, existen varias sentencias del Tribunal Supremo que apuntan hacia esa vía, como en autoliquidaciones de impuestos donde con posterioridad un tipo impositivo se declara ilegal.

¿Qué gastos implica la constitución de una hipoteca?

Formalizar una hipoteca implica generalmente los gastos de notaría, gestoría, y registro, así como el pago de impuestos y la tasación de la vivienda. Según cálculos de la OCU, para una hipoteca media de 150.000 euros, el conjunto de todas estas partidas puede llegar a los 5.550 euros.

¿Cuánto supone el AJD?

El impuesto de actos jurídicos documentados es, con diferencia, la partida más importante de los costes de la formalización de un préstamo hipotecario, dado que supone cerca de un 75% de la cuantía total. El pago de este impuesto suele oscilar entre los 1.000 y los 4.050 euros, a lo que habría que añadir, aproximadamente 600 euros de notario, 200 de registro, 350 de tasación y 400 de gestoría, según la OCU.

¿Se paga lo mismo en todas las comunidades autónomas?

No. El tipo aplicado varía en función de la comunidad y el valor escriturado de la casa. El gravamen va del 0,5% al 1,5% sobre el total del préstamo hipotecario. Por ejemplo, en Madrid el tipo impositivo es del 1% si el valor de la vivienda es superior a 180.000 euros.

¿Qué gastos asume ya el banco?

Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.
Gestoría: no está regulado por ley, pero ronda los 400 euros.
Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2%.
Tasación: si el banco impone los servicios de una empresa para tasar el inmueble.

¿Cómo y qué se puede reclamar?

Aún no está claro y es uno de los elementos claves que tendrán que aclararse a partir de ahora. Hará falta aclarar si se puede o no reclamar a la Agencia Tributaria o a la entidad. Antes de ponerse en manos de un despacho de abogados conviene, según expertos consultados, esperar a que las implicaciones de la sentencia estén más claras.

¿Qué plazo hay para reclamar?

Este es el otro punto sobre el que hay más interrogantes. Mientras que el sector financiero duda en posicionarse, las organizaciones de consumidores apuestan por la retroactividad. Según la asesora financiera Mirabau Securities, "todavía existen dudas sobre el modo a través del cual se articulará esta decisión (si será o no algo similar a lo realizado con las clausulas suelo) y, sobre todo, desde cuándo se hará efectivo esta devolución".

Javier Zambudio, abogado de Unive, en cambio, defiende que "la declaración de nulidad absoluta de una condición general de contratación", como era la obligación del cliente de pagar el AJD, supone que no hay plazo e interpreta por tanto que se podrá reclamar con efectos retroactivos. 

Según Zambudio, las entidades en cambio suelen esgrimir que el plazo de prescripción es de cuatro años. "Generalmente los bancos aluden al vicio del consentimiento que sí tiene un plazo de caducidad de cuatro años. Pero este caso, como en el de las cláusulas suelo, constituye una nulidad absoluta y por tanto es imprescriptible", ha zanjado.

¿Puede esta sentencia encarecer en el futuro la concesión de hipotecas?

La presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), Patricia Suárez ha avisado de la posibilidad de que las entidades bancarias trasladen de otra forma estos gastos al cliente, incrementando algunas comisiones, aunque ha señalado que éste siempre es libre de irse a otro banco con condiciones más favorables. 

En este mismo sentido se ha pronunciado Idealista: "A corto plazo, la sentencia podría endurecer de forma inmediata la concesión de nuevos préstamos recuperando las comisiones de apertura (que muchos bancos ya habían eliminado) e incrementar los diferenciales de las nuevas hipotecas. [...] Pero creemos que la fuerte competencia entre los bancos por captar nuevos clientes podría minimizar estas posibles subidas".

Un proceso que puede dilatarse en el tiempo por el colapso judicial

Tanto la OCU, Unive Abogados, como Asufin, animan a los afectados a interponer la demanda conjunta, pero avisan del colapso que sufren en este momento los juzgados por el aluvión de reclamaciones.

"Si los tribunales ya estaban hasta arriba por las cláusulas suelo, ahora lo van a estar todavía más. Pero los ciudadanos tienen que reclamar. No basta solo con quejarse, hay que demandar. Aunque puede que no les den cita para la vista hasta 2021", advierte Zambudio. Por eso, la OCU ha instado al Gobierno a tomar medidas para agilizar el previsible atasco en los juzgados que la sentencia del Supremo va a generar.

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