¿Cómo es el nuevo cálculo del impuesto de plusvalía municipal?
El impuesto de plusvalía municipal se calcula por parte de los ayuntamientos a través del valor catastral. En el cálculo se tiene en cuenta los años que has tenido la casa en propiedad y el valor catastral del suelo, así como el porcentaje que supone sobre el valor catastral total. Por tanto, por mucho que haya bajado el precio de la vivienda, siempre teníamos la obligación de pagar dicho impuesto, hasta que el Tribunal Constitucional se pronunció en este caso dejando claro que cobrar este impuesto cuando no existe un incremento de valor derivado de una venta es contrario al principio de capacidad económica, haciendo que se pudieran reclamar éstas plusvalías.
En noviembre de 2021 y despues la anulación del anterior método de cálculo, el gobierno aprobó un nuevo método de cálculo de la plusvalía que ofrece al contribuyente la posibilidad de elegir entre uno de los dos métodos disponibles para el cálculo de la base imponible de este impuesto:
- Metodo objetivo: Valor catastral del suelo multiplicado por los coeficientes fijados por los ayuntamientos, que nunca podrán ser superiores a los coeficientes máximos fijados por el gobierno y que son revisados anualmente.
Este método resultaría desfavorable en el cálculo de la plusvalía de los casos en los que no haya ganancia durante la transmisión. - Plusvalía real: Diferencia entre precio de adquisición y precio de venta, aplicandole la proporcion del valor del suelo sobre el valor total.
Este método podría ser desfavorable en el cálculo de la plusvalía de los casos en los que la ganancia durante la transmisión sea elevada.
Otro cambio que ha introducido el nuevo cálculo es la obligación de pagar este tributo cuando la venta se produzca en un plazo inferior a un año desde la compra prorrateando el coeficiente proporcionalmente a los meses de propiedad.
¿Qué método de cálculo es mejor para el contribuyente?
No existe un método que sea mejor para todas las plusvalías, en función de la situación, puede ser más beneficioso un sistema u otro. Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo:
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Ganancia durante la transmisión: 40.000 €.
Años en propiedad: 4.
Valor catastral: 100.000 € de los cuales el 60% (60.000 €) son relativos al suelo.Plusvalía real:
Proporción del valor catastral del suelo 60% Ganancia obtenida por la transmisión de 40.000€ Base imponible = 24.000€ Método objetivo:
Coeficiente según los años de propiedad 17% Valor catastral del suelo de 60.000€ Base imponible = 10.200€ -
Ganancia durante la transmisión: 10.000 €.
Años en propiedad: 7.
Valor catastral: 100.000 € de los cuales el 20% (20.000 €) son relativos al suelo.Plusvalía real:
Proporción del valor catastral del suelo 20% Ganancia obtenida por la transmisión de 10.000€ Base imponible = 2.000€ Método objetivo:
Coeficiente según los años de propiedad 12% Valor catastral del suelo de 20.000€ Base imponible = 2.400€